年报观察 | 亿达中国偿债

观点网3月31日，亿达中国举行董事会会议，并披露了2022年度业绩。年内，该公司营收状况显著大幅下滑，实现由盈转亏。

截至2022年末，亿达中国录得营收为45.33亿元，同比下跌16.0%；毛利为人民币10.60亿元，同比减少35.1%；毛利率由去年的30.3%降至年内的23.4%；净利润亏损7.36亿元，同比下滑431.53%；归母净利润亏损7.37亿元，同比大跌2641.38%。

(资料图)

不仅营收情况转差，缠绕亿达数年的债务问题也在2022年持续。截至2022年末，亿达中国一年内到期的短期负债120.51亿元，同比增加10.86%；拥有现金及等价物1.28亿元，较去年同期减少71.1%；受限金额2.31亿元，同比减少30.21%。账面现金完全无法覆盖即期债务。

对于迫在眼前的债务危机，亿达目前除了出售项目别无他法，如何寻求与债权人达成谅解更是难上加难。

销售寒冬

财报中提到，截至2022年末，亿达中国商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为31.82亿元，同比下跌20.64%；商务园租金收入为5.07亿元，与往年持平；商务园委托运营管理收入为2.54亿元，同比下降8.2%；建筑、装修及园林绿化收入为5.90亿元，同比下跌1.5%。

数据来源：企业年报，观点指数整理

物业销售收入下降，但销售均价却上升。年内，销售收入均价为每平方米15092元，同比增长6.8%。对此，亿达中国在年报中解释：“主要归因于年内结转的产品不同，且各结转产品对应均价较去年同期有所增加所致。本期结转项目主要为普通住宅产品。”

数据来源：企业年报，观点指数整理

截至2022年末，亿达中国实现合约销售金额19.52亿元，大幅下滑55.7%；合约销售面积17.59万平方米，同比下跌54.3%；合约销售均价为每平方米11095元，则与上年基本持平。

从区位来看，主力销售项目多位于大连，占合约销售金额的57.2%；长沙占19.7%，武汉占12.8%。业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的65.9%。

数据来源：企业年报，观点指数整理

一直以来，亿达物业销售集中于大连，受东北楼市大环境影响较大，往时未能尽享国内房地产上升时期红利，现时却同样受到地产行业调整的周期影响，从中期来讲难见改善。

除物业销售外，商务园运营管理业务也在2022年遭受打击。截至期末，亿达中国商务园运营管理项目合计15个，委托运营管理面积合计约14.5万平方米。年内，实现商务园委托运营管理收入为2.54亿元，同比下降8.2%，主要由于期内部分存量项目达到完成条件逐渐退出，而新增项目收入尚未结转所致。

受到宏观环境的影响，中小型企业的经营普遍不及预期，租赁、扩租的意愿萎缩，导致委托运营商务园区的整体招租情况不容乐观。

另外，建筑、装修及园林绿化业务共录得收入为5.09亿元，较上年同期减少1.5%，主要归因于本年完成的施工产值减少所致。

该业务涉及高端住宅及别墅、高新产业园区、高端生态度假区、商务综合体、企业总部、政府公共建筑及高等院校等领域，所能提供的业绩支撑和经常性现金流较为稳定。

债务压顶与项目出售

对于亿达中国来讲，目前经营所遇到最大的问题仍是延续数年的债务危机，债务违约在2022年依然是常态。亿达中国所外聘的会计师对公司财务状况更是直言“无法表示意见”。

财报显示，截至2022年末，亿达中国一年内到期的短期负债120.51亿元，同比增加10.86%；拥有现金及等价物1.28亿元，较去年同期减少71.1%；受限金额2.31亿元，同比减少30.21%。

公司流动负债远超流动资产达到89.38亿元，账面现金完全无法覆盖其一年内到期的短期负债。年内更出现多次债务逾期，未能按期支付本金和利息。借款账面值仍有37.72亿元未能结清，未能支付的利息有2824万元。

而融资情况来来看，2022年全年，亿达未能录得无抵押银行贷款，面临的融资环境进一步压缩。

在去年5月份，更爆出了“安都方事件”，重要债权方"安都" (即洛林、诺曼底、志图及鸿禧) 多次要求公司清偿未付债务余额，然而亿达无力偿还，债权人表示可能向法院寻求公司清盘。

目前安都方仍未将寻求清盘付诸实际，但风险仍存，公司未来的偿债能力和持续经营能力依然存疑。

为解决迫在眉睫的债务问题，出售项目成了必然之举。2022年9月，亿达宣布出售长沙亿达智造产业小镇70%股权，交易完成后，亿达中国不再拥有长沙亿达智造产业小镇任何权益。

公告显示，本次交易对价约为8456.95万元，比资产净值折让了37%。根据初步评估，亿达中国因出售事项将录得亏损约为人民币5710万元。

亿达中国称："尽管公司就出售事项将录得亏损，但出售事项为集团提供了变现其于目标公司的投资价值的机遇，并通过取得即时现金流入缓解集团流动性压力"，由此可见亿达对即时现金的渴求度。

长期以来，亿达中国一直以"产城融合"作为发展主轴，在深耕大连之外，还在长沙、郑州等多地进行产城融合项目的开发，打造了长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达中建·智慧科技中心、郑州亿达科技新城等项目。

然而，长期重资产的运作也给亿达带来了较大的资金压力。于是，亿达中国在上市提出"以轻带重，轻重并举"战略，开始大力推进轻资产业务的发展，“亿达未来”是亿达对外拓展轻资产业务的主要平台。

然而，目前亿达未来尚未并表进入上市公司，尚难以窥探其业务发展进度，因此亦无从知晓其轻资产业务对于解决眼下债务问题是否有所帮助。

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